家 売る リフォーム


 

リフォームと売却価格の関係

 

そもそも売却前リフォームとは?

戸建て住宅やマンションなどを中古物件として売りに出す時、使ったままの古い状態で売却すると、傷みや劣化によってその物件の魅力が低下してしまう可能性があります。それを避けるため、新築のように綺麗な状態で売りに出すために、あらかじめ売り手が物件をリフォームしておくことを売却前リフォーム言います。
新築よりも安いのに新築のような綺麗な物件が購入できるので、買い手から非常に人気が高く、その人気は、中古住宅販売業界において「リフォーム済み住宅」というジャンルが確立されているほどです。
売却前リフォームが注目されているのは、この買い手側の「リフォーム済み住宅」人気のためです。

 

売却前リフォームのメリット

売却前リフォームをしておくことによって生まれるメリットは
1:内見の際の第一印象がとても良いこと
2:購入後すぐに綺麗な状態の家に住めること
3:買い手がリフォーム費用を、リフォームローンより金利の安い住宅ローンで賄えること
の3つです。
見た目が良いことは売却において本当に有利で、買い手が購入を検討する際に候補から外されにくくなります。そして引っ越しシーズンでは、すぐ住める家を探している人が多いため、綺麗な状態になっていることは大変魅力的です。
そして特に3つ目のメリットは、費用を重視する買い手にとっては重要な要素です。自分でリフォームをする場合には金利の高いリフォームローンと住宅ローン、1度に二つのローンを抱えなければならないところを、比較的金利の安い住宅ローン1本でリフォーム費用も補えるのです。これはかなり大きなポイントとなります。
これら3つはいずれも高値売却、早期売却に繋がるとても大切な要素です。
売り手側は多少リフォーム費用がかかりますが、条件が合えば、高く、そして早く家が売れる可能性があがるのです。

 

売却前リフォームのデメリット

一方で残念ながらデメリットもあります。
売り手側はリフォームを行ってしまう前に、しっかりとそのデメリットを確認しておく必要があります。

 

1:リフォーム費用が回収できないかもしれない

売却前にリフォームをしておくということは、その費用数百万円を販売価格に上乗せする必要があります。
しかし、中古住宅を探す買い手にとって一番の注目ポイントはその価格。新築ではなくわざわざ中古住宅を探しているのは、少々古くても構わないから安い物件を探したいと価格の安さを求めている場合が多いのです。
買い手がこの考えだった場合、この価格の上乗せは早期売却の可能性を下げます。
万が一交渉次第で値引きに応じなければならなくなった際には、リフォーム費用はほとんど回収できなくなることもあるかもしれないのです。

 

2:リフォームが好みと合わない

いくら綺麗にリフォームをしていても、それが買い手の好みに合っていなければ売却することはできません。好みの合う購入者が現れなければ、いつまでも売れ残ってしまいます。

 

3:そもそもリフォームを求められていない

中古物件を探している人たちの中には、家を買って自分の思い通りの家を作りたいと考えている人たちもたくさんいます。自分でリフォームをすべく安い中古住宅を「素材」として探していた場合、買い手は中古住宅に新築状態を求めていません。奇跡的にそのリフォームが買い手の好みと
一致していれば話は別ですが、よほどの場合はせっかく行ったリフォームがかえって逆効果になります。
売却を有利にするために行ったリフォームのせいで、物件が売れ残ってしまう可能性もあるのです。

 

4:リフォーム中は売却活動ができない

リフォームが大規模になればなるほど新築状態に近づけますが、工事期間が数か月に及んでしまい、その間は売却活動ができません。
一刻も早く売りたい場合にはリフォームせずに、その分安く売りに出した方が賢明かもしれません。

 

5:築年数まではリフォームできない

中古住宅はリフォームによって見た目は新しくなりますが、住宅の「年齢」である築年数までは新しくすることができません。
中古物件を探す買い手は、中古住宅についてある程度の知識を深めているため、築年数が経過している物件の場合には、リフォームの有無に関わらず「家主が認識していない劣化や不具合があるかもしれない」ことを懸念し、購入を控える可能性があります。
実際、中古住宅を買う際の注意事項として、年数経過による見えない部分のトラブルなどに対する注意喚起がネット上でもなされているほどです。
むしろリフォームで見た目は綺麗にしてあっても、築年数がかなり経過していることが後から分かった場合、「何か隠しているのではないか」とかえってその不安を煽ってしまう可能性もあります。このように、せっかく行ったリフォームが必ずしも売却に有利になるとは限らないのです。
お金をかけてリフォームをしたにも関わらず売れ残ってしまっては元も子もありません。

 

 

 

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おもしろリフォームした方が高く売れる?

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「どこを」「どんな風に」リフォームしたいのか明確にすべし。

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売却前リフォームはアリなのか?ナシなのか?

 

結局売却前リフォームはアリなのか、ナシなのか、様々なケースを検証しその結論を考えてみたいと思います。

 

@リフォームに要した費用より物件の価値が上がったと見込まれて高く売ることができる場合

 

この場合は、次の2点がポイントとなります。
1:物件の資産価値が向上するリフォームをする
不動産なので立地条件を変えることはできませんが、家の中や外を新築のように綺麗にしておけば物件の魅力が増して高値で売れやすくなります。では、どの部分をリフォームしておくとよいでしょうか。国土交通省のある調査(出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」)によると、水廻りや住宅設備のリフォームに人気があり、この部分を綺麗にリフォームした物件は価値が上がり、高く売れやすくなると考えられます。
2:リフォーム費用を安く抑える
リフォームすることによって物件の価値は上がります。ですがそこに費用をかけすぎてしまうと、売却の際にリフォーム費用を回収できなくなってしまいます。それでは意味がありません。少しでも安くリフォームできるように、よく下調べをして行うとよいでしょう。(節約方法の詳細は、「予算オーバーしないために!リノベーションの費用について知っておきたい6つのこと」の記事にある「4、リノベーションの費用を節約する方法は?」をご参照ください)
以上の2点をクリアすることができれば、売却前リフォームが正解であったといえるでしょう。また、売却する際には売却査定サイトを利用し、リフォーム済みであることを強調して、高額売却ができるように工夫をすると尚よいと思います。

 

Aリフォームせずにそのまま売却する場合

 

リフォームをしたとしても物件の価値上昇がそこまで見込めないため、リフォームをしない分安く売りに出す場合です。
不動産業者の多くはこの選択肢を推奨する傾向があります。中古物件を探している買い手候補の心理や要望を考慮すると、リフォームしない分だけ安く売却する方が正解であると考えるようです。
その理由は、買い手は物件を安く購入できた分、余った費用で自分好みにリフォームできるからです。購入後のリフォームであれば買い手の希望に合ったリフォームができるため、中古物件を「素材」として探している人が多いのです。リフォームをしていない安い中古物件は、そのような買い手候補の目にとまりやすく、それが早期売却につながるのです。
売り手側としては、一見高値売却ができないので損な気がしてしまうかもしれませんが、リフォーム費用を上乗せしたことで売れ残ってしまい、出回り物件となって値引きに応じざるを得ない状況になってしまうよりは、少しばかり安くても早期売却をした方がよいということもあるのです。(リフォーム済み物件は一見綺麗ですが、そのリフォームが買い手の好みと一致しなければ、少々高い中古物件をわざわざ買う人はいないのです)
不動産売却は情報の鮮度も大切なので、早期に売り抜けてしまうことが得策だと考える不動産業者が多いのです。

 

 

B安くできる修繕を行って売却する場合

 

一口にリフォームといってもその規模は様々です。トイレや浴室などの大々的なリフォームをするのではなく、壁紙の張替えや障子の張替えなどの、ぱっと目に入る部分を少し修繕しておくことは内覧時に好印象を与えることに役立ちます。(正確には修繕であり、リフォームとは言えないものですが)
また、家全体を綺麗に掃除し、整理整頓をしておくことも忘れずに。これらの場合は大きな費用をかけることなく、比較的手軽に物件の印象をよくすることができるのでおすすめです。
中古車を売りに出すときに、売り手好みの高級カスタム仕様が高く売れるかどうかというと、それは買い手の好み次第となるのでなんとも言えません。しかし車全体を綺麗に洗車し、ベルトやタイヤなどの基本的な部分がしっかりメンテナンスされていることは売却のプラス材料になるということと同じなのです。

 

Cホームステージングという売却戦略

 

ホームステージングとは、家具や小物などのコーディネートによって物件価値を高める演出のことをいいます。
売却前リフォームをするか否かの選択肢の次に、このホームステージングによってさらに物件を高く売却できるようにすることを狙います。しかしこれも買い手との好みが一致しなければ、いくら良い家具を使ってもその価値を認めてもらえません。大々的なリフォームと同じで、その費用が回収できなくなる可能性が少なからずあるのです。

 

以上、売却前リフォームについて4つのケースとその予想結果を検証しましたが、どの方法を選択するか最終的に決めるのは売り手本人です。売却方法を決める前には、仲介を依頼している不動産業者に「リフォームすべきかどうか、ホームステージングをするか否か」を相談し、一緒に決めていくことが得策であることは間違いありません。

 

 

 

 

 






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