家 売る 相場


家を売る前に知っておきたいアレコレ

 

家というものは、それを買うときも、売るときも、
買主や売主に、たいへんな労力を要求するものです。

 

「一生に一度の買い物」と思って買ったマイホームを手放す人が増えている現状を考えると、
誰もが、家を売らなければならなくなる事情を、将来、抱える可能性をもっています。

 

「転ばぬ先の杖」、「備えあれば憂いなし」といいます。

 

今は家を売るつもりのない人でも、家を売る時のことを考えるのは、決して無駄にはならないでしょう。

 

そこで今回は、「築年数」や「耐震基準を満たしているかどうか」、
「リフォーム・リノベーションの是非」、
「更地にすべきかどうか」といった、
家を売るときには必ずといっていいほど浮上してくる、
考えなければならない典型的な問題について述べていきたいと思います。

 

築年数と耐用年数について

 

何かを売ろうとするとき、
売ろうとするものの「価値」が問われることになります。

 

つまり、売り物になるかどうか、
売り物になったとしても、
どれくらいの値段で売ることができるのかが問題になります。

 

家を売る場合も同じで、売ろうとする家の価値が問われます。

 

そして、家の価値を判断する物差しの一つが「築年数」であるといえます。

 

一般的に、家は古くなるほど価値が下がるといわれています。

 

それは、資産価値の目安として設けられている税法上の耐用年数がもとになっています。

 

税法上の耐用年数は「法定耐用年数」とよばれ、減価償却できる年数のことをいいます。

 

減価償却とは、家や設備など、資産を得るにあたって払ったお金を、
ある期間にわたって分割して費用として組み入れる仕組みを指します。

 

たとえば100万で買った設備の耐用年数が10年だとすれば、
100万÷10年で、一年に10万円を費用として計上できるということです。

 

実際の償却費を求める式はもう少し複雑で、償却率を使った定額法と定率法の二つの式があり、
上記の式は原価償却の概念を簡単にあらわしたものと考えていただければ幸いです。

 

また、家を購入した際の償却費の求め方は、新築か、それとも中古物件かで式は違い、
中古物件も耐用年数内かそうでないかで式が違います。

 

法定耐用年数は法律であらかじめ定められており、耐用年数を用いることで減価償却される一年分の費用もわかります。
(実際には、物件を取得した最初の年は、一年分ではなく、一年を12等分したうちの、取得した日以降の月数分を計上することになります)

 

「家は古くなるほど価値が下がる」という場合、
家の構造が木材であれ鉄筋であれ、物質である以上、
時間とともに劣化していくという認識からそのように言われる面もありますが、
今説明した法定耐用年数から算出された一年分の金額が、
その年の税申告における所得金額の内容に影響することも、
建物の築年数と耐用年数が重視される理由となっています。

 

では、建物の耐用年数とはどのくらいあるのでしょうか。

 

建物の耐用年数は、木造か鉄筋コンクリートなのか等、建物の材質によって違います。
また、その建物が住宅用なのか事業用なのかによっても変わります。
(各耐用年数の違いについては、サイト等で一覧表になっているものがあるので、そちらを参照してください)

 

よく混同されているのが、木造の一戸建てについての耐用年数で、
多くのサイトに「22年」もしくは「20年」と書いてあるのが見受けられますが、
実際には木造一戸建ての場合、事業用の「20年/22年」と住宅用の「30年 /33年」があります。
(厳密には木造モルタル造の場合、「20年(事業用)」と「30年(住宅用)」、
木造・合成樹脂造の場合「22年(事業用)」と「33年(住宅用)」となります)

 

ここで注意しなければならないのは、この法定耐用年数が、
建物の「寿命」を言い表しているわけではないということです。

 

建物の耐用年数と建物の寿命は同じ意味で使われることが多々ありますが、
厳密には区別して使われるべきものと思われます。

 

たとえば、同じ工務店が同じ工法で同じ材料で作った家でも、
家の建てられた場所の湿度や温度差、ペットの有無、
その家に住む人の使い方によっても家の傷み具合は違い、
その違いは家の寿命にも関与してきます。

 

しかし、同じ用途(事業用か住宅用か)と材質であれば、
法定耐用年数の場合、同じになるのです。

 

法定耐用年数は、あくまで税務上のために用意された値で、
個々の住宅があと何年住めるかを言い表しているわけではありません。

 

つまり実際の建物の寿命と法定耐用年数の間には直接的なつながりはありません。

 

しかし、住宅ローンを組む場合や、不動産鑑定といった現場では、今も、
建物の価値を推し量るための目安として法定耐用年数が使われています。

 

このため、売ろうとしている家の築年数が耐用年数を超えている場合、
「建物の価値はゼロ」とか「耐久性に問題があるかもしれない」、「売れないかもしれない」
といった見方がされることもあるわけです。

 

しかし、法定耐用年数を上回った築年数の中古物件であっても、
新築購入に比べれば期間は短くなるものの、
まったく原価償却できないわけではありません(減価償却ができます)。

 

なお、原価償却の対象は建物であって土地はないので、
建物が中古だからといって土地の価値が下がるわけではないことも注意しましょう。

 

たとえば、法定耐用年数を超えた物件だと銀行も融資してくれないと思っている人もいますが、
融資する際に求められる条件や資格は、建物の法定耐用年数だけではなく、
債務者の年収や職業、勤続年数といった属性もみられます。

 

また、建物が建っている土地は耐用年数とは無関係のため、
土地そのもの価値が担保になるわけです。

 

このため、築年数がかなりある家であっても、
売れないわけではありませんし、ローンも組めないわけではありません。
(もちろん、新築物件よりも融資の上限は低くなる可能性はあります。
また、返済期間が最長何年になるかは各金融機関によって違いますから、
最長期間によっては月々の返済額が大きくなり、
望んだ金額をかりれない場合もありえます)

 

実際、交通の利便性が高かったり、周辺施設の充実、人気のエリア等で、
立地条件がいいのに新興住宅地となれるスペースの少ない地域、
地価の高騰しているところなどは、築年数が高い家であっても売れています。

 

建築技術の進歩によって、新築でなくても住みやすさが損なわれていない家も多々あり、
その家の持つ個性等、家の価値を築年数だけで測らない人たちも増えてきているのも
関係しているものと思われます。

 

ここまでに、築年数にからむ法定耐用年数の問題について述べてきましたが、
古い(築年数が大きい)家を売るとなると、

 

「耐震基準を満たしているのかどうか」、

「リフォーム・リノベーションをしたほうがいいのかどうか」、
「更地にすべきかどうか」、

 

と他にも考えなければならないことがあります。

 

それらを一つ一つ、順に述べていきたいと思います。

 

耐震基準を満たしているかどうか

 

「耐震基準」とは、
その建物が地震に耐えうる構造物として建てられているかどうかの基準を示したものですが、
1981年に、建築基準法によって定められたそれまでの耐震基準に改正がありました。

 

1981年までの耐震基準(旧耐震基準)では震度5まで耐えられる強度が要求されていましたが、
新しくなった基準(新耐震基準)では、震度6〜7の地震でも倒壊しない強度が求められています。

 

このため、1981年以前に建築確認を受けて建てられたものについては、新しい耐震基準を満たしていない可能性があります。

 

もちろん、古い家の中には、もともと建てられた当時の基準よりも高い強度で家を建てている場合もありますし、
新しい耐震基準に沿った補強工事を、その後に行っている家もありますから、
1981年以前の家がすべて耐震性能が低いとは言い切れません。

 

古い家(特に1981年以前の家)であっても、それを売りに出すときには、
耐震診断を受けて、場合によっては耐震補強を行い、
その家が新しい耐震基準を満たしていることを証明する、
「耐震基準適合証明書」を用意しておくなら、
家を買う側の人の不安を減らすことができるでしょう。
(なお、一部の建物については耐震診断は義務化されています)

 

また、この耐震診断は、1981年以前の家だけではなく、
以後の家であっても受ける必要があります。

 

というのも、1981年以降、新しい耐震基準のもとに建てられた建物であっても、
建てられてから時間が経つことで経年劣化が進んでいることが考えられるからです。

 

1981年に建てられたものであれば、2018年現在で、35年以上が経っていることになります。
建てられた当初は新耐震基準を満たしていたとしても、現在はどうかを確かめておくのは大事です。

 

人の健康診断と同じで、一度受けて問題がなかったとしても、
それが将来にわたって大丈夫だとはいえないからです。

 

また、建物を建てるときには、それを建てる前に、
その建物が建築基準法にのっとって建てられるものかどうかの建築確認申請を行わなければなりません。

 

建築確認を受けてから工事に入るので、その建物の完成が、新耐震基準が施行された1981年6月1日より後の建物であったとしても、
工事期間を考えると、旧耐震基準で着工したものもあると思われるので注意が必要です。

 

東日本大震災や阪神淡路大震災は、建物の耐震性について、人々の関心を高めました。

 

地震大国の日本だからこそ、耐震性能は人の気になるところで、
家を売る場合、その家の耐震性能をチェックしておくのは、
これから住む人の生活の安全を尊重している印にもなります。

 

築年数のある家を売却する場合、耐震チェックをして、
必要ならば補強するだけでは売り物として不十分だと思う人もいることでしょう。

 

古くなった家をそのまま手を加えずに出すのは不安かもしれません、

 

リフォーム・リノベーションすることで、
それをしないよりは、買い手がつく可能性が高くなるような気がするかもしれません。

 

ほんとうにそうでしょうか? 
次に「リフォーム・リノベーションの是非」について述べてみたいと思います。

 

リフォーム・リノベーションの是非

 

リフォーム・リノベーションの是非について話す前に、まず、
リフォームとは何か、リノベーションとは何かについて話してみたいと思います。

 

どちらも家に手を加えることでは一緒で、
ともすると厳密に使い分けられているというよりは、
混同して使われている場合も多々ある言葉ですが、
規模や目的において微妙な違いがあります。

 

リフォームとは、経年劣化などによって傷んだ箇所や老朽化したところを直して、
新築時の状態に戻す、原状回復の意味合いが強いといえるでしょう。

 

塗装の塗りなおし、壁紙の張替え、キッチンやふろ場、トイレなどの水回りの修理などがリフォームにあたります。

 

一方、リノベーションとは、新しく何かをつくり出して(刷新して)、新築のときよりも、
住まいのデザインや機能性といったものを根本的につくり変える意味合いがあります。

 

一つの部屋を二つに変えたり、逆に二つの部屋を一つにまとめたり、
耐震性を高くするための補強工事をしたり等、家全体にかかわる工事などがリノベーションにあたります。

 

リフォームが部分的であるのに対し、リノベーションはもっと大々的で、
リフォームが住まいの原状回復(ゼロ=もとに戻す)を目指しているのに対して、
リノベーションは住まいにもっとプラスα(付加価値)を与えるものといえるでしょう。

 

それでは、両者にはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
次に、そのことについて述べてみたいと思います。

 

リフォームとリノベーションのメリットとデメリット

 

まずはリフォームからみていきましょう。

 

家の間取りを変えるなどの大きな工事をするリノベーションと比べて、
老朽化した部分の修理(壁紙の張替えや塗装の塗り直し等)をするリフォームは、
費用がそれほどかからない利点があります。

 

また、リノベーションに比べて規模が小さいため、工期も短くて済み、
予算にあわせて、一度に直したり、少しずつ直したりできるのも魅力でしょう。

 

一方、デメリットといえば、結局、原状回復にすぎず、それ以上のもの、つまり、
リノベーションにおける機能向上のようなものは、リフォームをしても得られない点です。

 

また、工事というのは、時間も扱う面積も、まとめてしたほうが安くなる傾向があるものですが、
悪い個所があればそれを直すことを繰り返すリフォームは、
家全体あるいは家の大部分を一挙に刷新するリノベーションに比べて、
かえってコストがかかっている場合もあります。

 

一方リノベーションのメリットとデメリットは何でしょうか。

 

住まいに人があわせるのではなく、
人の生活スタイルにあわせて住まいを変えることを目的とするリノベーションにおいては、
自分たちの満足のいく形に部屋や間取りに工夫をこらすことができます。

 

しかし、このメリットはデメリットも兼ねています。
リフォームに比べて大規模な工事なるため、費用はかかりますし、工期も長くなり、
完成まで仮住まいを余儀なくされることもあります。

 

この点、工事の規模がリノベーションより小さくて済むリフォームは、
生活の場を変えることなく工事ができる点、リフォームのメリットといえるでしょう。
(もちろん、工事の種類によっては、リフォームも仮住まいの必要の出る場合があります)

 

リフォームもリノベーションも、どちらが勝っているとか劣っているかではなく、
それぞれに一長一短があり、目的に応じて使い分けることが最善だと思われます。

 

築年数がそれなりにある古い家を売ろうとしたとき、
新築の時の状態(原状回復)で売るのか、
あるいは新しく中身を刷新して売るのか、
迷うところですが、
リフォームやリノベーションを行わないほうがよい場合もあります。

 

たとえばリノベーションを例にとると、自分たちの好みを建物に施すわけですが、
それが購入者の好みや目的に合致するとは限らないからです。

 

あまりにも個性的な部屋や間取りは、なかなか買い手がつかないという傾向があります。

 

またリフォームにしても、売るためにお金をかけてリフォームをしたとしても、
それが全て売却価格に織り込まれるとは限りませんし、
購入者のほうでリフォームやリノベーションを予定している場合もあり、
よほど目に余る汚れや痛みは修繕しても、
ことさらリフォームやリノベーションに力を入れるのは、
時間と費用の無駄になる場合があります。

 

また、購入者側からすれば、リフォームを施された物件は、
その建物の不具合が見えなくなって不安、ということもあります。

 

今住んでいる家を売るとき、
リフォームやリノベーションをしたからといって売れるとは限りません。

 

必要最低限の修繕にとどめて、
不必要なリフォームやリノベーションを行わないことが肝心ではないかと思われます。

 

築年数のある古い家に、リフォームやリノベーションといった手を加えて売る方法のある一方で、
家を解体して土地だけにして売る方法もあります。

 

はたして売主にとって更地にして売るメリットとデメリットとは何でしょうか。
次にそのことについてふれてみたいと思います。

 

更地にして売るべきか

 

古くなった家は売れない。価値がない。

 

それがどれだけ合理的な根拠を持っているかどうかは別として、
このような見方をする人たちもたくさんいるので、
古い家は取り壊して、土地だけにしたほうが売れるのではないかと考える人も少なくありません。

 

しかし、実際の不動産売買の現場においては、
古い家をそのままにして売りに出したほうが高く売れたり、
買い手がはやくつくこともあることを考えると、
必ずしも土地だけにして売るのは賢明ではないかもしれません。

 

更地にした場合のデメリットとメリットをしっかり把握してから決めなければ、
かえって損害を被ることもあります。

 

更地にして売るメリットといえば、古い家が建っていれば家の管理の必要がありますが、
それがないということや、売ったあとの瑕疵担保責任がない、という点でしょう。

 

家が非常に古く、売ったあとで不具合がみつかり、買主ともめそうな場合、
更地にして土地だけ売れば、売却後のトラブルを回避できるかもしれません。

 

しかし、解体費用がかかることや、
固定資産税が増えることも心にとめておかねばなりません。

 

土地に家が建っている場合は、
住宅用地の特例によって税率の軽減が受けられるのに対して、
家を取り壊して更地にしてしまうと、
更地にした翌年以降、
家が建っていたときの3〜6倍の固定資産税を支払うことになります。

 

つまり、家を解体して土地だけにして売りに出しても、
すぐに買い手がつかなかった場合、買い手がつくまでの期間、
売主は家が建っていたとき以上の固定資産税を払い続けることになるのです。

 

こうした不都合な事態に陥らないために、
古い家の場合、まずは古い家と土地をそのまま売りに出し、
更地での引き渡しも可能ということを物件情報に添えて、
広告に出してもらうようにすることも一つの手です。

 

このようにすれば、中古物件でもいいという人だけでなく、
土地を探している人の目にもとまることになります。

 

もしも買い手があらわれたとき、
解体費用はだれがもつのかが問題となりますが、
売主・買主の話し合いで決めることができるので、
広告には解体費用については「相談可」のことわりを入れておけば大丈夫でしょう。

 

さらに、建っている家を取り壊して更地にしたことがデメリットになるかもしれないケースとして、
いったん建物をなくしてしまった土地には、新たに家を建てられなくなる可能性もある、ということです。

 

とくに新しい法律よりも前に建てられた古い家の場合、取り壊してそこに家を建てるとなると、
新しい法律では問題となるため、家を新たに建てられないことがあるのです。

 

なかでもそこが市街化調整区域だったり、接道の問題で家を建てれないケースはよく耳にする問題です。

 

家を解体する場合は、そこが再び家を建てることの可能な土地であるのかどうかを確かめてからにしましょう。

 

一方、家を残して売る場合に注意しなければならないのは、
売却の後で買主から瑕疵担保責任を問われることです。

 

売った家に雨漏りなどの欠陥が見つかり、
それが売買契約当時からのものであった場合、
売主は買主に損害賠償等の責任をとる(瑕疵担保責任を負う)ことになります。

 

後からもめることがないためにも、
家を売る際には、事前によくチェックし、
家の不具合についてはあらかじめ買主に報告等して、
了解を取っておく必要があります。

 

場合によっては売主が修理するか、
あるいは売却価格を下げるかする等、
十分話し合いをする必要があります。

 

築年数の経った古い家であれば、ある程度の経年劣化のあることは、
中古物件を買おうとする買主のほうでも承知しているところもあると思われますし、
また買主のなかには、中古物件を安く買って、
自分たちの好みに家をつくり変えたい(リノベーションしたい)と考えている人たちもいるので、
話し合いによって、お互い、折り合いのつくところを見つけることが大事だと思います。

 

まとめ

 

家を売るときには、その家の古さ(築年数)や耐震基準を満たしているかどうか、
リフォーム・リノベーションの是非、更地にすべきかどうか、といったことが問われます。

 

個々の家によって抱える事情も違うため、一概にベストな方法を示すことは難しいですが、
リフォーム・リノベーションの是非、更地にすべきかどうか等、それぞれの、
メリットとデメリットを天秤にかけてよく吟味し、
自分にとってベターなものを選択することを勧めます。

 

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ひかリノベ両国。

家の築年数と査定価格の関係、ここまで不動産業者による買取を説明してきましたが、内覧者の購入意欲を高めるために、一般的な企業であれば。

 

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